爱司凯：关于深圳证券交易所《爱司凯科技股份有限公司申请重大资产置换、发行股份购买资产并募集配套资金的审核问询函》资产评估相关问题的核查意见

　　　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司

　　　　　　　　　　 关于深圳证券交易所

《爱司凯科技股份有限公司申请重大资产置换、发行

　　股份购买资产并募集配套资金的审核问询函》

　　　　　　　资产评估相关问题的核查意见

沃克森（北京）国际资产评估有限公司

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　　　　　　　　　　　　　关于深圳证券交易所

　　　　 《爱司凯科技股份有限公司申请重大资产置换、

　　　　 发行股份购买资产并募集配套资金的审核问询函》

　　　　　　　　　　资产评估相关问题的核查意见

深圳证券交易所：

　　根据贵所于 2021 年 1 月 14 日下发的《爱司凯科技股份有限公司申请重大资

产置换、发行股份购买资产并募集配套资金的审核问询函》（审核函〔2021〕030001

号）要求，沃克森（北京）国际资产评估有限公司评估项目组进行认真的研究、

分析和核查，现对相关问题回复说明如下：

　　9.申请文件显示，截止目前，标的资产投入运营的数据中心项目共有 8 个，

可供使用机柜 8500 个，约 45MW。标的资产已获能耗批文，在建及待建项目主

要为东莞 1-6 号楼项目、西丽 B8 项目，预计新增机柜规模约 55MW。2020 年

7-12 月至 2026 年，存量数据中心营业收入预测分别为 11,482.71 万元、24,278.33

万元、24,715.79 万元、25,108.36 万元、23,042.25 万元、22,600.62 万元、22,928.59

万元，在建及待建数据中心营业收入预测分别为 1,748.65　　　　万元、16,319.78 万

元、32,789.19 万元、52,003.03 万元、63,770.51 万元、67,579.39 万元、69,378.29

万元。

　　请上市公司补充披露：（1）结合报告期内批发型和零售型数据中心的爬坡

期及历史机柜使用率水平、在建及待建数据中心未来经营模式及与电信运营商

的合作方式、数据中心所处地区市场竞争情况及机柜资源稀缺性、标的资产对

外销售策略及与目标潜在客户商务洽谈所处阶段、同行业可比上市公司零售型

和批发型数据中心爬坡期及机柜使用率水平等方面，补充披露标的资产在建及

待建数据中心爬坡期及机柜月平均使用功率的预测依据及合理性；（2）结合报

告期内批发型和零售型数据中心的每 KW 销售单价水平、批发型和零售型数据

中心定价依据、在建及待建零售型数据中心所处地区市场供需情况及资源竞争

情况、报告期内租金单价及电价上涨率、同行业可比公司批发型和零售型数据

中每 KW 销售单价水平及单价变动情况等，补充披露标的资产预测期内各个在

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建及待建数据中心的每 KW 销售单价，销售单价及单价每年考虑 2.5%增长的预

测依据及合理性。

　　请独立财务顾问及评估师核查并发表明确意见。

　　回复：

　　（1）结合报告期内批发型和零售型数据中心的爬坡期及历史机柜使用率水

平、在建及待建数据中心未来经营模式及与电信运营商的合作方式、数据中心

所处地区市场竞争情况及机柜资源稀缺性、标的资产对外销售策略及与目标潜

在客户商务洽谈所处阶段、同行业可比上市公司零售型和批发型数据中心爬坡

期及机柜使用率水平等方面，补充披露标的资产在建及待建数据中心爬坡期及

机柜月平均使用功率的预测依据及合理性；

　　1、在建及待建数据中心所处地区市场竞争及机柜资源供需情况

　　标的资产在建及待建数据中心为东莞 1-6 号楼项目、西丽 B8 项目等，分别

位于东莞及深圳。

　 （1）所处地区机柜资源供需情况

　　从需求方面看，标的资产在建及待建数据中心坐落于大湾区。2019 年 2 月中

共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确指出：要构建新一代

信息基础设施，推进粤港澳网间互联宽带扩容，全面布局基于互联网协议第六版

（IPv6）的下一代互联网，推进骨干网、城域网、接入网、互联网数据中心和支

撑系统的 IPv6 升级改造。金融、互联网等行业已经形成了深圳等地区的支柱产

业，金融机构、互联网企业对于数据中心访问时延、运维便捷以及安全性具有较

高要求，伴随着数据量的持续增加，数据中心需求持续上升。

　　从供给方面看，工信部发布《关于数据中心建设布局的指导意见》、《全国

数据中心应用发展指引（2017）》以及《全国数据中心应用发展指引（2018）》，

引导国内 IDC 行业的布局，规范数据中心建设标准、建设选择，同时对数据中心

能耗效率（PUE）提出限制。

　　在新建数据中心项目时，必须事前取得所在地发改委的节能报告批复才能建

设实施。2020 年 9 月 18 日，广东省发展和改革委员会发布了关于《明确数据中

心节能审查办理要求》（粤发改能源函【2020】1717 号）的通知，根据该通知，

除国家战略布局的数据中心项目外，在 2022 年底之前，珠三角地区不得再办理

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新建或扩建 3000 个标准机柜（按照 2.5kW/标准机柜进行折算）以上数据中心项

目节能审查。该通知在一定程度上限制了珠三角地区近两三年数据中心资源的建

设与供给。一线城市及周边区域的节能政策整体呈收紧趋势，进而使得相应区域

的数据中心建设总量受控，数据中心资产本身具有一定稀缺性。

　　　 据中国 IDC 圈副总经理刘源先生在大湾区新基建（数据中心）产业发展论坛

（IDCC2020 深圳站）演讲时介绍，2019 年，广州和深圳地区的传统 IDC 市场规

模分别达到 44.6 亿元和 53.1 亿元，增速保持在 20%的稳定区间，广深地区 IDC 市

场规模总量达到 99.7 亿元，占全国 IDC 市场的 12.2%，是中国 IDC 产业分布的核

心区域。2019 年广州地区在运营机柜数量为 8.4 万架，同比增长 30%，空置率为

28.8%，空置率较高主要是由于近年来新增机柜资源较多，尚待市场消化；深圳

地区在运营机柜数量为 5.9 万架，同比增长 17%，空置率仅为 9.5%。

　　　 （2）所处地区市场竞争情况

　

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