深深房Ａ：资产评估说明

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

　　　　　深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司拟收购

　　　　　广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 51%股权

　　　　　　　 而涉及该公司股东全部权益价值项目

　　　　　　　　　　　　资产评估说明

　　　　　　　　　　　天兴评报字（2021）第 0620 号

　　　　　　　　　　　　　（共 1 册，第 1 册）

　　　　　　　　北京天健兴业资产评估有限公司

　　　　　　　　PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD

　　　　　　　　　　　二○二一年四月十日

目录

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目　　　　　　　 录

　第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ……………………… 1

　第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ……………………… 2

　第三部分 评估对象与评估范围说明 …………………………….. 3

　　　 第一节　　　　　评估对象 …………………………………………………………………………… 3

　　　 第二节　　　　　评估范围 …………………………………………………………………………… 5

　第四部分 资产核实情况总体说明 ………………………………. 8

　　　 第一节　　　　　资产核实人员组织、实施时间和核实过程 …………………………. 8

　　　 第二节　　　　　影响资产核实的事项及处理方法 ……………………………………… 10

　　　 第三节　　　　　核实结论 …………………………………………………………………………. 10

　第五部分 资产基础法评估技术说明 ……………………………. 12

　　　 第一节　　　　　非实物性流动资产评估技术说明 ……………………………………… 12

　　　 第二节　　　　　存货评估技术说明 …………………………………………………………… 15

　　　 第三节　　　　　负债评估技术说明 …………………………………………………………….. 1

　第六部分 收益法评估技术说明 ………………………………… 4

　　　 第一节　　　　　收益法的应用前提及选择理由和依据 ………………………………… 4

　　　 第二节　　　　　收益预测的假设条件 …………………………………………………………. 5

　　　 第三节　　　　　宏观经济因素及行业现状与发展前景分析 …………………………. 6

　　　 第四节　　　　　企业的业务情况 ………………………………………………………………… 8

　　　 第五节　　　　　历史年度财务状况和经营状况 …………………………………………… 8

　　　 第六节　　　　　收益法评估模型 ………………………………………………………………… 9

　　　 第七节　　　　　折现率的确定 ……………………………………………………………………11

　　　 第八节　　　　　经营性业务价值的估算及分析过程 ………………………………….. 14

　　　 第九节　　　　　其他资产和负债价值的估算及分析过程 …………………………… 20

　　　 第十节　　　　　收益法评估结果 ………………………………………………………………. 21

　第七部分 评估结论及分析 …………………………………… 22

　　　 第一节　　　　　评估结论 …………………………………………………………………………. 22

　　　 第二节　　　　　评估结论与账面价值比较变动情况及说明 ……………………….. 23

北京天健兴业资产评估有限公司

目录

　　　 第三节　　　　　流动性折扣及控股权溢价 ………………………………………………… 23

北京天健兴业资产评估有限公司

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司资产评估说明　　　　　　　　　　第1页

　　　 第一部分　　　　　　关于《评估说明》使用范围

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