疲于销售收入排名，利润增长又乏力，这样的尴尬正在房

    疲于销售收入排名，利润增长又乏力，这样的尴尬正在房企队伍中上演。提前预判到行业和政策变化的新湖中宝（600208），如今已开始收获转型高科技带来的成绩。

    4月29日晚，新湖中宝披露2020年年报，期内，公司各项经营指标继续保持良好增长态势。其中，公司净利润大幅增长，归属于上市公司股东的净利润31.65亿元，同比增长46.95%；实现营业收入137.92亿元（未包含地产项目股权转让收入90亿元），同比下降6.88%；拟每10股派发现金股利0.56元（含税）。

    高科技投资逐步进入收获期

    报告期内，公司加快战略转型，加大资源整合，前瞻性的布局科技领域，全年呈现稳健高质量发展态势。

    年报显示，公司投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，且已渐成规模和体系。截至目前，公司对高科技企业的投资累计已超100亿元。其中，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，且部分高科技投资企业逐步进入收获期。譬如说，报告期内，宏华数码的上市申请于2020年11月获得上交所审议通过；晶晨股份上市已逾一年，公司账面浮盈1.5亿元。

    报告期内，公司继续保持对高科技领域的投入。其中，投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业；投资上海蕙新医疗科技有限公司，持有其30.42%的股权。投资杭州易百德微电子有限公司，持有其30%的股权；投资浙江聚创智能科技有限公司，持有其30%的股权。

    在投资高科技企业过程中，新湖中宝不断挖掘衍生出适合自身的新业务、新方向，从而与所投资企业更加深入合作、资源共享、优势互补，共同构建投资生态圈。

    譬如说，公司投资标的邦盛科技业务领域进一步拓展：在金融领域，与中国建设银行、中国农业银行达成了深度合作，在非金融领域，与深圳鹏城实验室、之江实验室达成了深度科研和项目合作；期内订单合同金额比去年同期增长150%以上。

    除高科技投资领域外，投资入股的金融服务、金融科技等其他领域也收获颇丰。公司直接和间接合计持有湘财股份32.42%的股权，报告期末市值百亿元。新湖期货和阳光保险集团进入上市辅导期。未来，随着投资的各高科技企业的相继上市，将进一步增厚公司的价值。

    地产开发业务将迎业绩集中释放期

    在地产领域，新湖中宝深耕长三角二十余年，在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。去年，公司地产业务克服疫情带来的不利影响，销售收入实现了历史性的增长。

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    数据显示，新湖中宝2020年实现合同销售面积128万平方米，同比增加20.95%；合同销售收入260亿元，同比上升58.53%，已售未结货值约300亿元，处历史高位。新开工面积202万平方米，同比增加21.29%；新竣工面积137万平方米，同比下降19.61%；结算面积83.42万平方米和结算收入123.99亿元；结算均价近14900元/平方米，结算毛利率39.85%。另外，公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备62万平方米，新增建筑面积204万平方米。

    去年，公司主动顺应国家地产调控形势和市场变化，灵活拓展合作模式，加快实现土储变现。继2019年与融创中国战略合作后，期内与绿城中国、融创中国再次战略合作。通过合作，充分发挥强强联合的优势，加快了大型项目的土储变现和开发进度，提升了经营效率，实现了共赢。

    报告期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大内环项目进展顺利，进入开发和销售节点。其中，新湖明珠城三期四标于第四季度进入预售阶段，实现销售收入近60亿元；青蓝国际二期于2021年1月首开，实现销售收入38亿元，公司预计2021年年底将加推，全年将实现合同销售收入近57亿元。

    年报显示，新湖中宝在上海内环开发面积约200万平方米，增值潜力巨大，同时在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米，这为公司地产业务可持续发展奠定坚实基础。新湖中宝表示，将继续聚焦以上海为中心的长三角区域。目前公司在上海为核心的长三角区域有2000万平方米的土地储备，后续将迎来业绩集中爆发释放期

    全面满足房企融资新规

    “三条红线”关系到企业的融资，所以在关注经营指标增长与否的同时，市场对涉房上市公司的资产负债表也尤为关注。

    所谓“三条红线”政策，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将把试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

    年报显示，新湖中宝在转型发展中前瞻有序降低财务杠杆，截至期末，公司全面满足房企融资新规三项主要指标的绿色档要求，没触及“三条红线”。

    数据显示，截至报告期末，公司账面资产负债率71.60%，同比下降3.98个百分点；预收类款项206亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为66.52%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率0.96，较期初下降近一半，处于行业低位。现金短债比为1.01，完成指标要求。这也充分说明在当前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。

    期内，公司债务结构持续优化，流动性充裕。截至报告期末，公司货币资金余额169.21亿元；有息负债合计539.97亿元，占总资产的39.80%，同比减少227.82亿元。其中，有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计168.22亿元，占比31.15%，一年以上有息负债371.76亿元，占比68.85%。

    按融资机构分：银行借款占比有较大幅度提升，达61.72%，公司债占比27.44%，其他类型借款占比10.84%。公司经营性现金流实现大幅流入，全年净流入50.39亿元，同比增加122.24%。综合各项债务指标显示，公司持续保持杠杆克制和财务自律，并得到了资本市场的广泛认可。