皇庭国际：2020年年度审计报告

深圳市皇庭国际企业股份有限公司

　　　审计报告及财务报表

　　　　　二○二○年度

亚会审字（2021）第 01610132 号

　　　　　 深圳市皇庭国际企业股份有限公司

　　　　　　　　　　　审计报告及财务报表

　　　　　 （2020 年 01 月 01 日至 2020 年 12 月 31 日止）

　　　　　　　　　　　　　　 目录　　　　　　　　　　　　　　页次

一、　 审计报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1-8

二、　 财务报表

　　　 合并资产负债表和母公司资产负债表　　　　　　　　　　　　　　 1-4

　　　 合并利润表和母公司利润表　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5-6

　　　 合并现金流量表和母公司现金流量表　　　　　　　　　　　　　　 7-8

　　　 合并股东权益变动表和母公司股东权益变动表　　　　　　　　　9-12

　　　 财务报表附注　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1-106

三、　 事务所执业资质证明

　　　　　　　　　　　　审 计 报 告

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 亚会审字（2021）第 01610132 号

深圳市皇庭国际企业股份有限公司全体股东：

　　一、 审计意见

　　我们审计了深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称皇庭国

际）财务报表，包括 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，

2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并

及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

　　我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的

规定编制，公允反映了皇庭国际 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司

财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

　　二、 形成审计意见的基础

　　我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计

报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们

在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立

于皇庭国际，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获

取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

　　三、 关键审计事项

　　关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最

为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审

计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

　　我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

　　1、收入确认；

　　2、投资性房地产公允价值的估值；

　　　　　　　　　　　　　审计报告 第 1 页

　　3、应收同心再贷、同心基金信用损失的估计

　　（一）收入确认

　　1、事项描述

　　2020 年度，皇庭国际营业收入 685,729,753.47 元，主要来源于商

业运营服务、物业管理服务和融资租赁服务及其他。鉴于营业收入是

皇庭国际的关键业绩指标之一，使得收入存在可能被确认于不正确的

期间或被操控以达到预期目标的固有风险，因此我们将收入确认识别

为关键审计事项。

　　关于收入确认会计政策详见附注三、（二十六）；关于收入分类

及本期发生额披露详见附注五、（三十九）。

　　2、审计应对

　　与评价收入确认相关的审计程序主要包括以下程序：

　　（1）了解及评价与收入确认事项有关的内部控制设计的合理性，

并测试关键控制执行的有效性；

　　（2）选取样本，通过检查相关合同并对管理层访谈，对与收入

确认有关的重大风险及报酬转移时点进行分析评估，进而评估公司收

入的确认政策是否符合会计准则要求；

　　（3）从销售收入的会计记录和合同台账中选取样本，检查该笔

销售相关的合同、发票和收款凭证等支持性文件，执行重新计算程序，

对合同收入进行验算，以验证收入确认的准确性，评价收入是否被记

录于恰当的会计期间；

　　（4）选取样本，对重要应收账款余额及交易发生额执行函证及

替代测试程序，以确认收入的真实性和完整性；

　　（5）结合收入的类型，对收入和毛利情况执行分析性程序，包

括：月度波动分析、年度比较分析、毛利率分析等，检查是否存在异

常波动，以评价收入及毛利变动的合理性。

　　（二）投资性房地产公允价值的估值

　　1、事项描述

　　　　　　　　　　　　　审计报告 第 2 页

　　　 皇庭国际投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。截止至

2020 年 12 月 31 日，皇庭国际合并财务报表中投资性房地产的公允

价值为人民币 9,358,131,876.17 元，占资产总额的 79.60%。2020 年度

皇庭国际合并利润表中投资性房地产的公允价值变动损益为人民币

-125,936,961.83 元。

　　　 皇庭国际投资性房地产主要包括购物广场、写字楼及公寓等。投

资性房地产 2020 年 12 月 31 日的公允价值已经由管理层外聘的第三

方评估机构进行独立评估。

　　　 由于投资性房地产对皇庭国际的资产负债表具有重要性，而且确

定其公允价值涉及重大管理层判断和估计，可能存在管理层偏向。因

此，我们把皇庭国际的投资性房地产公允价值的估值列为关键审计事

项。

　　　 关于投资性房地产会计政策详见附注三、（十四）；关于投资性

房地产明细披露详见附注五、（十二）。

　　　 2、审计应对

　　　 与评价投资性房地产公允价值的估值相关的审计程序主要包括

以下程序：

　　　 （1）了解、评估、测试公司与投资性房地产相关的内部控制的

设计、实施和运行的有效性；

　　　 （2）自管理层获取第三方评估机构对公司投资性房地产的评估

报告，并对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜

任能力进行评价；

　　　 （3）在复核评估机构所用原始数据的准确性及相关性，从而评

估其工作是否适当；

　　　 （4）对评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理性进行审

阅与复核；

　　　 （5）复核财务报表中与投资性房地产公允价值评估有关的列报

与披露。

　　　 （三）应收同心再贷、同心基金信用损失的估计

　　　

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