4月19日，金地集团董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军

　　4月19日，金地集团董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军在业绩说明会上表示，公司将在2021年争取抓住各个市场机会，通过制定合理的销售策略，及时调度供货，实现合约销售金额2800亿元的目标。

　　《中国经营报》记者注意到，近年来，为了冲刺规模，金地集团通过降低土地储备权益占比以换取规模增长。截至2020年末，公司土地储备总计6036万平方米，其中一二线城市占比约71.2%，累计土储权益占比约53%。

　　对此，平安证券发布研报指出，金地集团的土地储备权益占比较低，未来将面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

　　而过去一年，金地集团的盈利增速出现放缓趋势。年报显示，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%；扣非净利润97.76亿元，同比增长8.13%。2019年，公司这两项指标的增速分别为24.41%、29.39%。

　　业绩会上，金地集团管理层表示，公司未来会继续择优投资，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。

　　毛利率下滑

　　面对净利率下降的行业趋势，向来注重规模与利润均衡增长的金地集团，亦无法置身事外。

　　年报显示，2020年，金地集团房地产结算收入751.78 亿元，同比增长30.99%，主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长；房地产业务的毛利率为33.56%，比上年降低7.7个百分点。

　　分区域来看，贡献最大营收的华南区域毛利率为39.12%，比上年同比减少4.21个百分点；营收占比排名第二位的东南区域毛利率较上年同比减少12.05个百分点至23.5%；营收增幅最大（149.62%）的华北区域毛利率同比减少10.76个百分点。

　　对此，金地集团管理层在业绩会上表示，近年来，在“房住不炒”和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。

　　其中，针对华北区域出现毛利率大幅减少的现象。韦传军解释称：“华北区域2020年的结转毛利率为34.41%，毛利率水平表现尚可。金地在北京、济南、石家庄等地项目收益情况表现较好，但受京津冀市场调整影响，毛利率同比有所下滑。”

　　“面对市场的调整，首先在投资上我司始终保持严谨与审慎，其次在产品力、成本上持续提升竞争力，实现更多溢价。其次在营销上，严控分销使用，节约营销费用。最后在销售策略上因城施策，通过制定合理的销售策略，开展销售行动，实现销售与利润的均衡增长。”韦传军进一步补充道。

　　不过，自公司2019年首次达成于2017年提出的冲刺2000亿元的销售目标后，2020年，金地集团的销售规模再次刷新了纪录。

　　业绩会上，韦传军表示，金地集团目前土地储备充裕，总可售货值约4600亿元，2021年争取实现2800亿元的销售目标。另外，公司计划2021年新开工面积988万平方米，竣工面积1362万平方米。“随着2021年新获取项目的增加，叠加新冠肺炎疫情对工程施工带来的不确定性，公司将在年中就经营计划进行调整。”

　　记者注意到，近年来，金地集团的销售规模大部分靠合作开发项目撬动，但也正由于加大了合作比例，公司的归母净利润同比增速略显乏力。2016年～2019年，金地集团的净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%和24.41%。销售规模的高增长并不能很好地反映到利润水平上。

　　2020年，在深耕广拓战略的指引下，金地集团利用多元化投资方式获取土地116宗，新进入舟山、福州、唐山、淄博、晋中等9个城市，新增约1657万平方米的总土地储备，其中权益土地储备约813万平方米；总投资额约1350亿元，权益投资额约697亿元。

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　　截至报告期末，金地集团已进入全国70个城市，总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米。

　　近年来，金地集团有意识地提升权益占比。董事长凌克曾在2019年末公开表示：“希望未来权益投资占比提高到50%以上。”2018年～2020年，公司新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%、51%，总权益土地储备占比分别为52.27%、53.54%、53.04%。

　　对于下一步拿地计划和策略，金地集团管理层表示，公司将根据融资、投资、现金流等情况合理制订拿地预算，并根据竞争热度、项目收益等情况灵活制订区域分布，不断提升勾地占比，确定合适的权益占比。另外，管理层透露，近一年，公司内部投资标准净利率约10%，内部收益率约20%，不同能级城市之间有所差异。

　　控制债务增速

　　事实上，依靠合作扩张模式，金地集团在获取规模增长的同时，也减轻了自身的资金压力。

　　截至2020年末，金地集团剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为68.51%；净负债率为62.53%（在计算净负债率指标时，计息负债总额为1130亿元，含应付联合营公司及项目少数股东的计息债务合计32.7亿元）；剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.21倍（在计算现金短债比指标时，现金及现金等价物已扣除预收监管资金40.4亿元，短期负债合计为415亿元，含其他应付款中应付联合营公司及项目少数股东的计息债务5.3亿元）。

　　这也就意味着，金地集团的三项指标均在“三道红线”要求以内，保持在“绿档”行列。

　　过去一年，金地集团密集使用短期融资券、中期票据、小公募债券等融资手段以偿还到期的公司债券。

　　年报显示，2020年金地集团资本化的利息支出合计27.77亿元，没有资本化的利息支出约为29.72亿元。

　　截至2020年12月末，金地集团有息负债合计1130.01亿元，其中，银行借款占比为49.52%，公开市场融资占比为44.32%，其他融资占比为6.16%。债务融资加权平均成本为4.74%；公司长期负债占全部有息负债比重的 63.28%。另外，公司有息负债中，境内负债占比91.98%，境外负债占比8.02%。

　　凌克在年报致股东函中提及，2021年开年以来，多项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。“中央对房地产行业管控政策的持续不放松，使需求端受到了一定的压制，虽然行业整体规模仍处高位，但增速已然放缓。土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的收益率也面临着下行挑战，加之疫情影响，显而易见，2021年必将充满艰辛与挑战。”凌克说道。

　　值得注意的是，自2020年下半年开始，面对“三道红线”的重压及供地政策“两集中”的试点，不少房企转换发展思路，纷纷作出应对之策。

　　对此，凌克表示：“公司始终坚持平衡发展观及稳健的财务政策，注意控制负债风险，在历史上也未突破过‘三道红线’指标。”

　　在投资方面，韦传军称，债务增速会控制在15%以内，公司将在国家“三道红线”等房地产行业管控要求的指导下，合理管控负债规模的增长，同时合理搭配公开/非公开、境内/境外等融资模式的占比。

　　另外，金地集团董事兼总裁黄俊灿表示，“两集中”供地政策涵盖大部分一二线主流城市，同时也是行业内多数头部房企土地储备布局的重点城市，总体不会影响公司的拿地计划。“公司过去几年一直坚持深耕广拓的布局策略，截至2020年底已进入70个地级及以上城市，还有数量较多的二三四线城市也是公司投资覆盖的标的。这项政策会在一段时期内明显加大土地的供应，对平抑地价有一定作用，公司已经在资金安排、投资管理等方面提前做好了准备工作。”

　　记者 陈婷 赵毅 深圳报道