神秘“过江龙”百亿入局广州 升龙集团的旧改生意经

　　记者 黄琳 童海华 广州报道 

　　近日，广州市发展和改革委员会发布了《广州市2021年重点建设项目计划》，其中城市更新项目共48项。眼下，广州城市更新项目的争夺战愈演愈烈，而在抢食旧改的房企中，入穗时间不足5年的升龙集团引人注目。 

　　据悉，升龙集团由现任董事会主席林亿于1999年在故乡福建创建，凭借郑州燕庄旧改在地产界一战成名，而白手起家的林亿则兼任起澳洲中华经贸文化促进会荣誉主席，其通过强大的同乡朋友圈，逐步将升龙集团的战略布局推向全国。2017年，升龙集团从郑州转战广州，截至2020年8月，升龙集团手握广州九大旧改项目，预计投资总额超800亿元。但入穗后，升龙集团部分旧改项目争议不断。 

　　近日，《中国经营报》记者接到明经村村民爆料，明经村自2013年起已征地数次，但该村因征地历史遗留问题涉及的利益纠纷复杂，部分村民对旧改颇有微词。村民梁伯告诉记者：“此前征地补偿款不公问题仍未解决，现又提出旧改，令人担忧。” 

　　作为化龙镇第一个旧改村，明经村的旧改于2018年在广州政府采购平台招标，彼时招标控制价为564.92万元。但记者查询广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台发现，早在2017年10月，升龙集团旗下子公司广州谭龙置业有限公司（以下简称“谭龙置业”）已与该村有资金往来，金额高达1000万元。此后至今，谭龙置业多次与该村发生资金往来。2020年8月，该村旧改花落升龙集团。 

　　针对明经村旧改等相关事宜，记者尝试联系升龙集团相关负责人，截至发稿暂未获回复。 

　　错综复杂的征地遗留问题 

　　坐落在番禺区化龙镇中部的明经村聚集着梁氏、胡氏、周氏、郭氏四大族群，村委大楼正在重新整修，村民们却激烈地讨论着征地补偿。根据广州市番禺区相关部门官网的公开信息，明经村规划范围581.26公顷，现有2192栋建筑，但因种种历史遗留问题，村民住宅合法权属问题、村历史留用地等情况较为复杂，而由此产生的利益摩擦在一定程度上影响到如今的旧改。 

　　首先，对于村民住宅的合法权属，按照番禺区相关文件，村民住宅建筑面积需按三层加天面梯间20平方米的实际面积总和计算，以2009年12月31日为村民住宅批准建设分界线，但核定基底将以2012年11月22日为住宅建成时间分界线，村民住宅建成时间在2012年11月22日前，基底面积限额120平方米，其后基底面积限额80平方米。 

　　村民胡也（化名）告诉记者，不少村民在确认住宅合法权属前进行抢建，楼层早已突破规定的三层半，而结合住宅建成时间等因素，部分村民对住宅的实测面积存有争议。“这可能涉及到日后旧改的有效补偿面积等。” 

　　据悉，明经村有合法权属证明的村民住宅约1476栋，其中超过三层半的村民住宅有219栋。而无相关证明的村民住宅约有32栋。梁伯则以自家的自建房为例说明，其自家权属的住宅仅为一层80平方米的平房，但其却加建成四层住宅。“超出权属认定80平方米的建筑面积，日后有可能会被列为违章，补偿价格令人担忧。” 

　　其次，记者查询多个相关部门官网发现，明经村自2013年起累计征地不少于4次，但该村部分村民对此前征地补偿款存有争议。梁伯称其于2017年被征收一亩二分地，但拿到手的补偿款仅约25万元。胡也亦向记者表示仅收到约25万元的征收补偿款。“实际加上青苗补偿等，征地补偿不应只有25万元。” 

　　据悉，番禺区因承担着省、市重点项目的征地任务，产生的留用地指标大且分布广，存在较为突出的留用地问题。2018年5月，《番禺区留用地及安置地专项控制性详细规划》获得通过，该规划共包括35宗留用地及安置地选址方案，规划留用地指标合计60.7公顷。其中就涉及明经村历史留用地。 

　　除了上述历史遗留问题，村民历年所得分红亦较微薄。公开数据显示，2012～2016年，明经村村民人均分红金额最高仅约2880.2元左右。而记者在广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台查询该村2018～2020年财务决算表发现，该村近三年来经营收入较为平稳，但经营收益却从2019年起呈现负增长，同年，该村村干部奖金一栏由25万元提升至50万元。而梁伯等村民向记者表示，近三年所得分红仍未超过3000元。 

　　旧改项目屡遭质疑 

　　“始终没能解决种种历史遗留问题。”胡也告诉记者，此前征地款的事情还没解决，村里又通知要旧改，此举让许多村民心生不满。梁伯坦言基于过去征地纠纷均处于劣势。 

　　尤其对于依靠租金创收的村民而言，旧改亦是一大挑战。根据番禺区人民政府官网数据，该村常住人口共3928人，来穗人口共7441人，二者数量比相差将近1倍。由此，租金成为明经村村民收入的主要来源之一。“一是旧改后是否可以继续出租房屋创收；二是旧改后需住进高楼大厦里，但老人家大都喜欢在低层。”梁伯告诉记者，其他村庄旧改后的情况成为村内旧改的借鉴点。 

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　　除此之外，多户村民对旧改争议的焦点来自于旧改同意书的签署。郭宇表示，彼时签署旧改同意书时，相关工作人员仅告知自己签字即可领钱，而未介绍具体签署文件做何用途，而梁伯则对同意书签字字迹的真实性、签署过程的合理性提出置疑，并对旧改通过率存有疑义。 

　　对于旧改开发商的选择，村民们似乎早已知晓。梁伯告诉记者：“2017年已有消息称村里将旧改，而开发商选的是升龙集团。”回顾明经村旧改历程，2018年9月，广州市政府采购平台公布了明经村潭山村片区策划项目，由建成工程咨询股份有限公司受相关部门委托就上述项目进行国内采购招标，其中明经村招标控制价为564.92万元；2020年4月，番禺区相关部门官网公布明经村旧改基础数据调查成果；2020年6月，明经村旧改项目公开引入合作企业，项目总用地面积108.49公顷，拟投资80亿元，要求申请企业的关联公司具备房地产开发企业二级或以上资质，企业总资产不低于200亿元人民币，且不接受联合体投标；2020年8月，升龙集团正式成为明经村旧改合作企业。 

　　但记者查询广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台发现，升龙集团旗下子公司谭龙置业与该村的资金往来最早产生于2017年10月，且金额高达1000万元。此后至今，谭龙置业多次与该村有资金往来。 

　　值得留意的是，根据明经村旧改项目合作企业协议，化龙镇人民政府和明经村已为旧改项目垫付了部分前期费用约790万元。同时，番禺区人民政府和化龙镇人民政府已垫付完善历史用地手续费86.6万元，根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》等政策规定，该部分费用不能纳入本项目改造成本。上述两项费用均须由招标企业承担，前者需纳入改造成本，后者则不能纳入改造成本。 

　　这也就意味着，除了80亿元的总投资金额，升龙集团还需要承担金额不菲的费用支出。记者从升龙集团内部知情人士处获悉，目前明经村尚处在方案编制的阶段，暂未开启实质性的拆迁工作。据悉，截至2020年8月，升龙集团已在广州布局了9个旧改项目，投资金额超800亿元。但因旧改项目素来开发周期长，且对于“外来”房企并不熟知，村民们对升龙集团的资金实力和房屋质量等均充满好奇。 

　　“水土不服”的升龙 

　　2021年是升龙集团进入广州的第四年。从上海到广州，曾经被业内称为“郑州旧改王”的升龙似乎有些“水土不服”。 

　　在升龙集团官网的企业介绍中，这家创建于1999年的房地产公司自诩“城市更新专家”，在城市更新领域深耕20年，累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元。项目介绍中，郑州板块占据主要地位。但变动出现在2017年。 

　　2017年，升龙集团闯入广州，布局了近300名金融投资、规划设计、拆迁管理、产业运营等方面的专业人才和专家。其目标明确：力致打造城市更新服务平台，提供城市综合运营解决方案。记者根据公开资料不完全统计，升龙集团已在广州揽获9个合计投资超800亿元的城市更新项目。 

　　此外，有业内人士透露，升龙集团有意于番禺厦�虼濉⑻渡酱濉�白云马沥村、黄埔迳头村、镇龙村、夏园村、南沙沙螺村等10余个旧改项目。显然，其已加入抢食广州旧改的行列。 

　　但实际上，其布局广州的城市更新项目却屡屡被曝出问题。除了上述提及的明经村，记者在领导留言板发现，升龙集团布局广州的首个旧改项目金沙洲旧改遭到村民投诉，内容大致为升龙集团和金洲村无视政府摸查数据与陈某签订《安置补偿协议》并对房屋进行了拆除，随后村民针对该事件提起诉讼。同时记者获悉，2020年7月，金洲村旧改因少数村民在工地阻扰曾被迫停工将近5个月，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁时间因此滞后近三个月。 

　　另据《南方都市报》报道，从人民网向省委留言投诉处获悉，增城区新塘群星村旧改后，有村民质疑“超半数村民反对由升龙公司改造”，并将村民签名递交相关部门要求撤销升龙旧改资格。而后相关部门以“有超过三分之二村民代表表决通过升龙为合作企业”进行了回复。 

　　针对升龙集团明经村旧改等相关事宜，记者尝试联系升龙集团相关负责人，截至发稿暂未获回复。 

　　为了更好地打入广州，适应当地环境，升龙集团动作不断。不仅大力招揽本地房地产人才，而且积极加入广州市城市更新协会，与多个本地房企合作开发城市更新项目，包括与方圆合作的番禺沙溪村、与珠江投资合作的增城长岗村。 

　　与此同时，自2018年起，升龙集团董事局主席林亿频频拜访广州的银行等相关部门高层，仅用一年时间即与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行分别签约，为该司三旧改造获取资金支持。更有甚者，升龙集团入股广东华兴银行，以此确保城市更新所需资金并以此稳定现金流。 

　　但即便如此，升龙集团目前揽获的旧改项目仍处于开发状态，而在其官网仍未有广州项目展示。实际上在进入广州后，升龙集团在全国房企销售额排名已逐渐跌落，据克而瑞2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜，升龙集团以105.8亿元的业绩位列第151名。 

　　曾经的郑州模式放在广州似乎已不太适用，盘下9个旧改项目的升龙集团仍在谋划下一个旧改，但如何打好百亿城市更新的翻身仗仍旧成谜。