3月25日，富力地产（02777.HK）发布2020年年

    3月25日，富力地产（02777.HK）发布2020年年度业绩公告，去年实现权益协议销售额1387.9亿元，较2019年有所增长。另外，公司去年实现营收858.9亿元，净利润为91.5亿元。营收同比下降5.42%，净利润同比下降9.38%，在2020年疫情影响下，经营业绩保持基本稳定；同时富力地产加快了去杠杆的步伐。2020年富力总负债降低374.1亿元，期末净负债率大幅下降69个百分点至130%。

    富力地产表示，2021年集团的信贷状况可进一步改善，集团将继续加强资产负债表的管理。

    销售情况基本稳定

    2020年，在新冠疫情的影响之下，各大房企的销售普遍受到较大影响。根据CRIC数据，去年Top100房企权益销售金额同比增速仅为10.8%，和往年不可同日而语。在此情况下，富力地产2020年实现权益协议销售额1387.9亿元，销售面积约1153.09万平方米，销量稳定。

    从区域来看，广东、浙江、山西是对富力地产去年协议销售额贡献最高的三大省份，2020年合计贡献权益协议销售额约488.35亿元，占集团总权益协议销售额的约35.19%。

    业绩结算方面，年度业绩公告显示，2020年富力地产营业收入为858.9亿元，净利润为91.5亿元。其中，物业发展营业额为人民币785.7亿元，占总营业额的约91%，大致保持平稳。

    从土储来看，2020年富力地产在拿地方面较为克制，在12个城市和地区收购地块16幅，对应权益可售面积385.50万平方米。截至2020年年末，富力地产土储权益可售面积约为5187.80万平方米，可保障未来3-5年的开发业务所需。

    需要指出的是，在地价走高、招拍挂项目毛利降低的大背景下，富力地产更倾向于通过城市更新获取可售资源。

    富力地产董事长李思廉告诉《证券日报》记者：“今年富力仍然集中在旧村改造项目，招拍挂参加的机会不大。于城市更新项目方面，集团2021年目标转化约300万平方米。”

    根据年度业绩公告，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平方米，可售面积超过4000万平方米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

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    此外，年度业绩公告还透露了富力地产2021年的协议销售目标为人民币1500亿元。进入2021年，富力地产销售态势较为良好，前两个月的协议销售大幅改善，协议销售收入为人民币204.2亿元，同比上升124%。

    去杠杆力度超预期

    2020年，“三道红线”是房地产行业绕不开的关键词，开发商债务水平的监管口径得到确立，依靠高杠杆攫取超额利润成为过去式，降负债成为行业共识。

    在2019年业绩发布会上，富力地产董事长李思廉曾提出，要通过3年左右时间将净负债率降到150%以内。事实证明，2020年富力地产去杠杆的力度一定程度上超过了外界预期。

    年度业绩公告显示，2020年富力通过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务共人民币374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。

    优淘城总裁薛建雄在接受《证券日报》记者采访时表示：“此前富力资产较重，应该合理调价促进销售回款，同时通过商办酒店配套建设多拿住宅地，通过住宅利润来抵消财务成本。否则过重负债会让富力的财务负担越来越重，现金流也会越来越困难。商办酒店等资产，能有个合适的价格尽量多卖，并引进更多战投，把负债尽量降到最低，才符合重资产公司运营特点。”

    根据年度业绩公告，在2020年，单单出售投资物业及写字楼资产如富力综合物流园及广州写字楼物业，就为富力带来约人民币59亿元的现金款项。除此以外，2020年富力地产经营现金流量成功转正，为近期到期债务提供了实时的现金流并增加可用流动资金。

    在多种举措并行之下，截至2020年末，富力地产现金达399.5亿元，净负债率大幅下降69个百分点。

    值得注意的是，尽管官方并未公布房企需何时遵循“三道红线”政策的时间表，但是富力地产正积极调整财务结构寻求最大的融资弹性，将通过进一步出售非核心资产以释放资产价值及减低风险。

    富力地产表示，集团将继续寻求资产变现的潜在机会，从而产生正现金流并进一步降低总负债水平；亦将寻求潜在合作伙伴，共同投资或协力合作以减轻部分项目风险及减少各种项目的资金需求。

（编辑 乔川川）