2022，杭州还是独立行情

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2021年最后一晚，500架无人机编队升到“莲花碗“上空，在一江两岸居民的欢呼中，反复变幻出亚运会徽、火炬和运动员的巨型图案。

当晚，主题为“想把我唱给你听”的2022浙江卫视跨年晚会，也在莲花碗中盛大举行。

也是在昨天，杭州二手房日成交跃上415套，终于在年尾拉出了一条大阳线。

一切都预示着，这座城市有一个不平凡的2022年。

可以预料，在亚运会的加持下，新年杭州楼市将再次走出一波持续第6年的“独立行情”。

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过去几年，《层楼》很少对房价做明确预测，我一直觉得这是一门玄学。

但整个2021年，我们发布了几次中短期波动的预测，每一次都精准命中。与其说归因于运气，不如说预测杭州未来2022房价，楼市的短期趋势越来越仰赖于“看得见的手”。

2021年1月20日，我们发文《买买买！一季度或成今年“最有钱窗口期”，拐点是否出现看一信号》。

文章预测了一季度的疯狂放水，并表示：当整体资产持续上涨的时候，输家只有一个——那就是没机会进入市场的人。而在奥运会举办后，大放水就到了退出的时机。

结果春节后，杭州二手房价果然涨到让人怀疑人生。

6月17日，就在杭州楼市还是一片烈火烹油时，我们又第一个发出警示。

在题为《杭州二手房贷“额度大告急”，下半年只会更紧，你还敢天价接网红盘吗？》的推文中，提示贷款开始全面收紧，天价接网红盘即将站岗。

6月30日，在《壹号院4套、壹品3套，杭州顶流次新6月集体放量，“聪明钱”闻到了什么？》一文中，我们发现豪宅开始套现。

此后的7月，杭州二手房成交量果然断崖式下跌，大量“急售”低价房开始连续数月砸盘。

而到了10月9日，杭州二手市场仍哀鸿遍野之际，在题为《房地产贷款再宽松！杭州尚未开始，但要不要先“防御性买房”呢？》的推文中，我们率先发出政策转向的信号。

在文中我们预测：大约蓄势到12月，就会让市场心理发生较大变化。但考虑到年底多数生意人“钱紧”，二手房价可能只是止跌。

现在看来，一切行情变化，几乎精准贴着我们给出的时间线走。

在这篇文章最后，预测今年春节后，或许会迎来一波小阳春。现在，我仍维持原判断，并认为在遭遇重创的中国楼市中，杭州将继续走出“独立行情”。

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我知道，许多人一定非常讨厌“独立行情”这4个字。

什么？杭州的二手房价还根本没跌到位，炒房客还没吃足苦头，一切就结束了？楼市就要重新进入癫狂了？你让我怎么能不相信房价永远涨？

还有，明明2021年杭州楼市也随全国节奏一起跌宕，凭什么说杭州一直是独立行情？

这事要分两个层面来讨论。

首先，虽然2021年杭州的二手房跌宕起伏，但新房仍一骑绝尘。

如果你听说过北方和中西部城市的艰难，感受过宁波和绍兴开盘的冷清，经历过深圳华润城5期200多套无人选房，就知道杭州有多神奇！

热门的未科、奥体和申花屡屡拼到顶格社保，近郊的蜀山、东湖照样中签率20%以下，还有无数人挥舞着房票在等SKP、江河汇。

在中国地产从业者眼中，杭州仍然是第一大票仓，是YYDS，是随时可以变现的提款机。

但“独立行情”只是不同于其它城市的行情，不用与“暴涨”划等号。

虽然杭州二手房已开始回暖；但从全国看，房企的暴雷潮还深不见底。可能除了五六家之外，其它民营房企随时可能违约、休克或轰然倒下。

疫情带来的经济不景气，同样不可小觊。过去一年，全国失业率13.6%，灵活就业人口2亿，人均负债更高达14.3万元。

在今年二季度前，全国多数城市大概率还在泥潭里挣扎，等着注射新的强心针。

相比之下，杭州市场信心已重建，而各种托市的利好放水一样能雨露均沾，它至少可以逐渐企稳，避免再一次跌落，甚至暖风吹得买房人醉。

这座网红城市，过去一年尽管经历了太多，但楼市狂奔5年的惯性还在，民众对房子的信仰还在。

亚运之年，利好频出。每一个天秀时刻，都将是购房者自我实现的预言。

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更普遍的一个共识是：今年亚运会前，全市工地停工3个月，期间杭州基本无新房可卖。新房供应的突然干涸，将倒逼许多人进入二手市场。

在盛会之前的乐观气氛下，这种供需矛盾的情绪会被进一步增强，放大为二手房的狂欢。

这或许只是一种模型上的完美推演。

按照控制论的思想，当一群人依据相同预期采取相应策略时，预期就被改变了。何况，楼市作为一个系统，经常还会有明显的滞后效应。

但无论如何，今年大概率会有一段二手房买卖两旺的窗口期。

在谨慎者看来，这将是未来几年中，降低杠杆、出清风险资产、稳健现金流的最好一次机会。

而对于追求一夜暴富者而言，受到今年行情刺激，他们会更坚定信仰，疯狂投入打新，利用重新宽松的信贷拼命加杠杆。

或许亚运之年截然相反的操作，就永远分隔开了两群人的命运。

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当然，预测都要随时做好被打脸的准备。

对这一点我已非常释然。想想过去一年，那些有力者们如何急踩刹车，又如何重新猛加油门，变脸比翻书还快。他们连自己的下一步都无法预测，怪我咯？

今年杭州能不能走出“独立行情”，最大的变数，或许是房地产税会不会在杭州试点实施。

一旦实施，无论税基税点如何计算，心理层面的打击都远大于实际税负痛苦程度，短期市场一定会剧烈震荡，稳是不可能的。

所谓“从国外经验看，房地产税并不会降房价”，那指的是中长期，重新进入动态平衡后。

就我的判断预测杭州未来2022房价，2022年仍有许多灰犀牛在门外徘徊：缠绵不去的疫情、对岸的纷扰冲突、地产业的持续暴雷……还有只允许“成功召开”的亚运会，再来一个房地产税，太过有挑战了。

而即便杭州人平稳地享受了“亚运会繁荣”，接下来的2023年，真正的转折或许才开始。

2022年如何抉择，仿佛是每一个中产家庭的宿命。

在这剧烈变化的时代，他们拼力抗拒着非个人性的通货膨胀，满怀阶层跃迁的希冀，被自己所不能控制的力量推来搡去，拖入到一些他们无法理喻的运动之中。

就像《了不起的盖茨比》的最后那一句话：于是我们泛舟而上，逆流前行，却不断被冲回过去。