中山全线75折 雅居乐欲提销售困境

雅居乐目前似乎处于一个进退两难的境地之中。不过其下半年的货量应该会更为充足，或许届时也能有所改善。

观点地产网 武瑾莹 一直未在此轮调控中进行过降价促销的雅居乐也终于从大本营开始进行价格调整了。

资料显示，雅居乐中山项目自6月1日起全线降价中山雅居乐二手房信息网站，所有项目75折起。该优惠只限20天，最低售价为3600元/平米。

75折促销

据悉，雅居乐目前在中山拥有近十个在售楼盘，其中雅居乐新城、雅居乐约克郡、雅居乐御龙山、雅居乐世纪新城、雅居乐铂爵山、雅居乐凯茵新城等六大楼盘于6月1日同时推出75折让利活动，但该优惠仅限20天。

雅居乐相关人士表示，并非代表所有产品都参与打折，此次优惠活动针对的是每个项目的部分指定单位。该人士还透露，其中部分单位的价格甚至低于成本价，但数量也比较有限。

雅居乐方面对观点地产新媒体称：“其实这只是我们二十周年的庆祝活动之一，还会陆续推出一系列的活动，详情容后公布。”

雅居乐公司方面表示，该优惠活动目前仅限于广东省内地区，优惠幅度视产品而定，部份货尾优惠幅度可能较大。

数据显示，今年首4个月，雅居乐中山区域共录得合约销售金额近15亿元。雅居乐方面认为，随着新项目及在售项目新组团的陆续推出，并藉此集团20周年优惠活动，将有利于带动当地销售。

据悉，此次雅居乐为了20周年纪念，在中山各大项目大范围推出75折的巨大优惠，比如雅居乐新城主推十二期“悦景园”组团96-110㎡的三房单位，最低价3600元/㎡，均价4500元/㎡，总价最低37多万每套；而坦洲“销冠”的雅居乐约克郡目前在售112-226㎡的两房至五房，折后起价5800元/㎡，现购房可享受限时75折特价，最高可优惠25万元/套。

而从目前了解的情况来看，75折的促销还是颇见成效。据悉，世纪新城在推出首批60套优惠单位后，两天内即售罄，6月3日再次加推，同样吸引了大批客户前往销售中心；而御龙山项目在优惠的前三天已售出过百套单位，成交金额迫近亿元。

业内猜测

虽然雅居乐一再表示此次折扣是为配合集团20周年的庆祝活动回馈消费者，但大部分业内人士却有不同看法。

有业内人士认为，雅居乐此举是回流资金，可抄底拿地。此外，冲业绩、缺钱也成为业界人士猜测的一个重点。

中原地产高级拓展总监植建军表示，此乃雅居乐对后市预判与解决资金回笼问题的一个做法，并表示雅居乐此举或将引发市场以价换量的风潮。

事实上，雅居乐借集团20周年之际降价刺激销售可能性颇大。毕竟，连雅居乐中山项目的销售人员都对此直言不讳。

雅居乐御龙山销售人员表示，推出优惠活动是为了冲击半年度业绩，也是回馈买房者。

其称，今年雅居乐的业绩目标是500多亿元，目前只完成了100多亿。“为了冲业绩，我们才会进行这么大幅度的优惠，”其表示，“半年报即将出炉，半年250亿元的业绩无法完成的话，数据不好看。”

不过，雅居乐在今年年初并没有对外公布目标的金额，只是表示今年的目标为约310万平方米。

据雅居乐此前公布，今年前4月其实现合约销售金额约85.1亿元；合约销售面积约75.6万平方米；合约销售均价约每平方米11，256元。

国泰君安地产分析师余立峰表示，雅居乐今年1-4月的销售表现一般，至目前只完成了目标的20%多，因此需要促销增长业绩也是颇为合理的事情。

销售与净利润

然而，如果因业绩压力需要刺激销售，那么为何不从销售贡献占比向来最大的海南或者广州入手，而是从均价本就不高的中山开始？

对此，余立峰表示，此前和雅居乐高层的接触中曾了解到，雅居乐方面并不希望大范围或大幅度进行降价，主要是怕降价太多会造成不利影响。

然而，矛盾之处就在于，在本轮调控之中，大部分公司都积极高调地以各种名义降价促销中山雅居乐二手房信息网站，包括万科、保利、中海等知名房企在内。

以中海为例，其从去年开始就在多个城市进行降价，并一度因此引发多宗业主纠纷，但截至今年4月，其销售业绩已近400亿港元，几近800亿全年目标的一半。

在这个先跑先赢的特殊时期，中海的做法得到了大多数业内人士的认同。舍利润保销售成了房企的重要选项。

余立峰也认为，如果雅居乐希望能在销售上取得较大的成效，那么势必要进行更大范围或规模的降价让利以刺激销售。

其称，雅居乐必须在控制单价、销售及净利润率之间取得平衡。

某业内人士向观点地产新媒体表示，雅居乐目前的销售症结在于新项目的预售证迟迟不能拿到，同时因工程进度放缓导致可售房源不够也影响了销售安排。

去年，雅居乐曾公开表示要调整工程进度以减少应付工程款项的支付，而此事却使得如今雅居乐的房源出现了后续无力的现象。

该人士称，雅居乐或许会陷入恶性循环之中，资金不够不能提高工程进度，工程进度放缓就不能提供充足房源，没有充足房源自然难以取得很好的销售业绩，没有很好的销售就意味着没有足够的现金回流。

借贷成本压力

除了业绩的压力之外，余立峰认为雅居乐开始进行降价的另一个原因是负债的压力。

今年以来，雅居乐已进行了多次融资，其融资成本进一步加剧。

3月6日晚，雅居乐发布公告称，公司与渣打银行(香港)有限公司订立为期18个月的3.85亿港元定期贷款信贷协议。

3月14日雅居乐公告，于3月13日与2012年票据发行的联席牵头经办人兼联席账簿管理人汇丰、渣打银行和瑞银订立购买协议，将发行2017年到期的7亿美元优先票据。

5月2日，雅居乐发布公告称，作为借款方及其附属公司作为保证方，与香港上海汇丰银行订立信贷协议。据此，该公司获授金额5000万美元的定期贷款信贷，为期3年。

再加上雅居乐2011年年报中披露的今年内需偿还的债务金额，雅居乐的现金压力也急剧上升。

余立峰表示，雅居乐借贷成本的上升，导致其受困于此，不敢快速的做调整应对市场，因此在这轮调控中，雅居乐显得反映较为缓慢了些。

其实，雅居乐的现金压力或许还不止于此。

据悉，此前雅居乐在云南布局的大型旅游地产项目，接下来将相继进入开工阶段，届时，工程支出也将明显增加。

余立峰称，雅居乐目前似乎处于一个进退两难的境地之中。不过其下半年的货量应该会更为充足，或许届时也能有所改善。