只买不住?40%住房被20%家庭占有,未来十年住房需求仍超100亿平米

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将“房天下”设为星标

房价上涨过快，究竟是供需不匹配？还是“炒房客”囤积曲奇，造成市场恐慌？

中国住房供给与空置率情况始终是一个难解之题。

日前，著名经济学家任泽平发布《中国住房存量测算报告》研究报告，其中指出，中国城镇居民约70%居住在自有住房，最高20%家庭拥有约40%住房。尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，未来中国房地产市场仍具有较大发展空间。

经济学家管清友近日也公开表示：“政策调控下日本住房自有率，炒房的投机需求没有以前多了，而已经有住房的还希望住的更好。”买房仍然不是一件容易的事。

国内住房空置率到底有多少？

潘石屹曾经公开表示：有人买100套房，只住一套，空置率有多高请自行想象。他还曾表示：“实质意义上，中国超过五成的房子是闲置的，我同意买床不买房”！

当前部分地区房价过高，不少人认为罪魁祸首就是“炒房客”。为此，也有人建议国家征收房屋空置税从根源上打击炒房客。

关于国内住房空置率目前并没有官方数据，但是业内对这数据的推测和调研却从未停止过。

网上曾流传国家电网根据入户电表用电量测算，目前大中城市的房屋空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，而农村的房屋空置率为14.3%。事后数据曾被官方辟谣。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心曾发布过《城镇住房空置率及住房市场发展趋势分析》报告，其中指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

英媒《金融时报》也曾通过调查统计，认为中国的住房空置率接近30%。

结合网络数据来看，国内住房空置率均指向20%以上。

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授曾提出，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，而我国恰好在这一危险区间。

空置率两大黑手：投机和过度建设

任泽平曾经根据空置率数据给出两点结论：，一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。任泽平还指出，从住宅来看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。

具体到城市而言，根据此前数据显示，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

《城镇住房空置率及住房市场发展趋势分析》中也提到：2017年二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

至于部分三四线城市，相信本地人一定深有感触，大多是供大于求的局面，现有二手房积压严重，难以出手。

特别是东北地区城市空置率明显要高于其他地区。据悉沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市。集中反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。

有业内人士指出，事实上最近几年在国家调控之下，商品房供应速度下降，房企去库存力度加大，整体来看，空置率未来将有所下降。另外，由于最近几年人口流动更加倾向于一线城市，一线城市与其他城市空置率分化情况或将持续扩大。

20%家庭拥有约40%住房，还要不要买房？

泽平宏观最新报告显示其中，中国城镇居民约70%居住在自有住房，最高20%家庭拥有约40%住房。另外约20%城镇居民租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。

报告还指出：从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重。最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至19.6%、36.9%。

从套户比来看，1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。

按照国际数据标准，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比接近1.1，表明我国住房已经由供给短缺走向总体平衡。

值得一提的是，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给仍然偏紧。

泽平宏观《中国住房存量测算报告》认为：房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

具体来看：一是中国城镇化进程还有较大空间日本住房自有率，到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿；二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间；三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。综上推测：2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。

国家“房住不炒”背景下，政策调控果断严格，已经很难再出现房价持续上涨的现象。对刚需和住房改善来讲，十分有利。网络上有言：刚需买房只有先下手为强，没有剩者为王。抱着投资住房坐等升值获利想法的投机者，恐怕要仔细斟酌了。

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