江湖外传·复盘万达|万达再度IPO，转型丢掉两张牌，前路依然艰难

最近地产热点新闻中，一个是恒大惊动全球的债务危机，另一个就是万达商业重启香港IPO。同样曾极度冒险的两家行业巨头，都在危局中艰难自救。不同的是，前者临死当头还发声绝不贱卖一分地，而后者则果断断臂，卖掉大批让同行垂涎的重资产，并实现迈向轻资产模式的战略转型。

从重资产到轻资产，从万达商业的私有化退市到重新上市，这几年万达剧情可谓跌宕起伏。但它的未来之路究竟如何，万达的战略转型是否奏效？今天笔者就和大家讨论一下。

曾几何时，万达地产曾雄霸国内房企销售排行榜前10，一度冲进榜单第三名，从2018年开始，万达地产迅速下滑，这几年50强内，它的影子都没有见到。眼看万达无奈地黯淡下去，倒是恒大债可敌国、大厦将倾的热闻，将当年勇于断臂的万达再次推到公众视野。王健林也因此被当作给许家印上课的同行榜样。

笔者是王老板的迷弟，关于他所有的访问视频和演讲视频都能如数家珍。万达是依靠住宅地产起家的，在给公司两名员工重病医治后，王老板开始思考企业的转型，做有持续现金流的地产项目：万达广场城市综合体。万达广场城市综合体里既有自持的商业广场，还有可销售的住宅、写字楼、商铺、公寓等业态，这些同时涵盖销售和自持物业的项目被称为重资产项目，反之，不含自持物业的项目被称为轻资产项目。早期的万达广场，正是靠自持物业的品牌背书，让销售物业快速去化回流资金，推动重资产模式和整个公司的快速发展。万达在全国布局上百个万达广场之后，又大举进军文旅板块。商业地产和文旅地产，成为万达超越同行，问鼎行业老大的两座高峰。

2016年，骄傲不已的王健林宣布万达商业从香港退市，对外公开的说法是“股价太低，不能让朋友们割肉”，而另一种说法是，王老板嫌自己的持股比例太小。王老板坚决要回到A股，让资产价值最大化。没想到，等待他的，竟然是长达数年的排队。

一方面上市成谜，一方面在海外的投资又遭遇政策瓶颈，融资艰难。这让万达的资金链濒临断裂。无奈之下，王健林决定断臂自救。第一招就是：卖卖卖！还没捂热的巨无霸文旅项目，打包卖给融创，酒店打包卖给富力。王老板在惨遭兄弟压价之后，摔完杯子依然赔笑着签字。紧接着，整个万达开始所谓“去地产化”，从重资产模式转型轻资产，一个具体的动作，就是将万达地产从万达商业中剥离，万达商业更名为万达商管，主要负责品牌和管理输出，与万达广场的物业投资方进行分工合作。

意味深长的是，万达商管的上市主体不再设立于熟门熟路的大连，而是落户珠海。珠海方面也算投桃报李，给予30亿元的战略投资。紧接着，珠海万达商业管理集团股份有限公司，获得了腾讯投资100亿元战投。截至9月16日万达不是上市公司吗万达不是上市公司吗，万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，成为中国今年最大规模的上市前融资之一。

一切都在朝胜利的方向迈进。

万达毅然决然开始了轻资产为主的发展战略。从地产形势的发展来看，王健林可是比许家印棋高一着，他能清楚地预判未来几年的地产趋势，在恒大危机四伏之时，王老板确实做到了乾坤大挪移。

但在笔者看来，万达的战略转型并没能掩盖战术上的失误。为何这么说呢？只因为王老板没算好自己的牌，他忽略了他的两张王牌。

他的第一张王牌：产品地位。万达早期勾地，政府举双手欢迎，万达给政府领导都算好了帐，开发期的税收和运营后每年的税收可观，一个万达广场先不说开发期的税收，就运营期一年相关税收上亿，对于一些地方政府，年财政税收不过10亿，这简直就是金饽饽。一个万达广场开业可以带动接近万人的就业，关键的是24个月内开业的承诺，都是在领导任期内完成，没有领导不动心的。

相比很多房企来说，万达发展重资产是有优势的。当下的确烂项目太多，笔者跟曾经的万达人了解到，依托万达广场优势，万达住宅、商铺、公寓都是不愁卖的。这下好了，万达疯狂地发展轻资产，一下堵住了自身重资产的发展之路。分立出来的万达商管香港IPO，笔者认为无非就是从原有的自我发展商业广场到筹资发展商业广场的过程转换，这是捡了芝麻丢了西瓜。

大力发展轻资产，某种程度上将吸引更多的投资进入万达广场的开发。到底中国可以容纳多少座万达广场？要知道万达拿地的时候有个原则：3公里半径范围须5万人，10公里半径范围须25万人。有些城市能级仅仅能容纳一个万达广场。

按照中国城市人口9亿进行推算，理论上中国可容纳的万达广场3600个，目前万达广场建成368个，在建155个，中国经济形势不继续恶化的情况下，剔除竞争对手、城市规模、经济规模等条件的影响下，万达广场还有一倍数量级的发展空间。

此番香港IPO若顺利实现，未来万达90%的业务主体就是轻资产，万达将损失的地产销售收入至少5000亿以上。万达商管在香港IPO强调的两个收入，一个是持有物业的租金收入，另一个就是谋划线下流量变现的收入。笔者认为第一个收入是实在的，线下流量变现的收入完全扯淡。实话说，依靠持有物业租金收入的毛利率的确比销售物业要高很多，但利润值就差得太远了。500个万达广场，假设年租金500亿，毛利率70%，毛利润350亿，而地产销售5000亿，毛利率20%，毛利润1000亿。只能说王老板不愿意再冒险了。

他的第二张王牌：沉淀下来的人才优势。都知道当年万达就是地产届的黄埔军校。王老板每年花两个亿的猎头费用在国内收罗人才，大浪淘沙，留下的都是既能适应企业发展需要，又是能独挡一面的精英。笔者认为万达当年发展除了顶层设计的产品模式之外，最厉害的就属于他的营销板块。确实是有那么几个人，只要你给他项目，他就总能找到最佳的营销方式把项目运营得风生水起。要说高手中的高手，不得不提一个人：曲晓东。笔者听万达人说起此人，能力强到令人胆寒，当年从营销副总做起，做到了万达南区副总裁，听说又调到某个区当总裁。听闻当年同时管理50多个万达广场，事无巨细，对每个项目的难点和突破点都能轻松驾驭。每个月月度例会点评项目都能针针见血，营销造诣国内没几个人能赶上。

王老板最得意的估计就是他的制度和产品，殊不知他的人才有多厉害。笔者走访了很多万达广场，看看开业后的万达金街就知道，租金才150元/平米/月，当年销售的时候卖5—6万元/平米，而且是一铺难求，只能说王老板团队的营销造势能力实在太强。古人云，乱世出英雄。极度丛林化的地产江湖，正需要这些经历过大风大浪的经理人扛旗，只能说王老板对他的下属的认识太浅。

忽略了两张王牌的王老板这几年着实不顺。其实说到他的战略，笔者认为是没有错误的，但是对地产形势的判断上还是出了一些差错。2009年—2014年是万达地产发展的飞速时期，王老板踏上了4万亿的大船取得了飞速发展。除了低迷的2014年，实际上2015年到2019年都是发展重资产的黄金时间，当时的中国经济依旧以地产为主要支柱，国内货币超发，外汇严格管制，国内没有太多更好的投资机会，地产是主要的投资出口，导致那几年地产销售疯狂。像万达广场这样的优势产品把市场给丢掉了，只能说王老板战略得当，战术失策。

房地产是个永远的话题，就算整个行业收缩，笔者认为未来相当长的时间，房产依旧是国民财富生活的重要依托。丢掉了重资产的万达地产，一旦此番上市受挫，局面将极为被动艰难。未来何去何从，希望王老板能算清楚自己手中的牌面。

文/锦丰堂客（资深地产高管）